小产权房，也称为“乡产权房”，是指 在农村集体土地上建设的房屋。这类房屋未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。小产权房并不是法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
小产权房通常有以下几种类型：
在集体建设用地上建成的房子，即在“宅基地”上建成的房子。
建设在农民集体非住宅建设用地上的房子，例如建设在乡镇企业、乡村公共设施等用地上的住宅。
非法占用农用地建设的房子。
由于小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房者与开发商签订的购房合同在国土房管局也无法进行备案。这意味着小产权房没有房产证，也无法上市交易。此外，小产权房的产权不清，无法办理房产证，购房者想贷款买房也是不可能的。
根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
综上所述，小产权房是一种在农村集体土地上建设的、未办理相关证件且未缴纳土地出让金的房屋，其产权证由乡政府或村政府颁发，不具备法律意义上的产权，且无法在房管局备案和进行正规交易。