公寓不能落户的主要原因在于其 用地性质和用途的限制。公寓通常属于商业用地，而非住宅用地，因此不具备落户的基本条件。具体原因如下：
用地性质：
公寓的土地使用年限通常为40年，属于商业性质，而住宅的土地使用年限为70年，属于民用性质。商业用地的建筑主要用于商业活动，如办公、出租或开公司等，而非作为长期居住用途。
用途限制：
商业性质的公寓不符合落户政策中对长期居住和稳定生活的需求。落户政策通常要求申请者拥有民宅性质的房屋，因为民宅性质的房屋更符合长期居住和稳定生活的需求。
功能和设施：
公寓虽然可能提供类似住宅的居住空间，但其居住密度大，日照通风条件一般，公摊率普遍在25%~30%左右。此外，公寓一般属于商用水电，水电费、物业费等生活成本较高。
政策和法规：
根据相关政策法律的规定，商业公寓不具备住宅的其他附加功能，通常不能落户也不附带学位。
综上所述，公寓不能落户的主要原因是其用地性质为商业，不符合落户政策中对住宅用途的要求。因此，在购买公寓之前，建议了解当地的落户政策，以确保是否满足落户条件。